Analisi Business Plan
La base documentale a supporto della campagna Crowdfunding di G311 risulta completa, chiara ed esaustiva.
I documenti contengono una descrizione dettagliata del mercato di riferimento, certificata da una società terza (IAD Italia), delle milestones future. Il file “Business Plan” contiene gli assunti alla base della stesura del piano previsionale prospettico esposto in modo molto dettagliato e risulta idoneo per un investitore a comprendere il business model e la profittabilità futura della società.
La documentazione quindi risulta completa in ogni sua parte, e comprensiva di tutti i temi che un Business Plan e un Pitch dovrebbero contenere per essere funzionali ad un eventuale investitore.
Analisi Mercato
All’interno della documentazione vi è una chiara analisi del mercato immobiliare milanese e nello specifico dell’area di riferimento.
L’offerta immobiliare nella zona di riferimento è stata analizzata per il tramite della piattaforma di ricerca A2C, proprietaria di IAD Italia, e per il tramite della piattaforma AgentPricing, specifico e consolidato tool professionale per le ricerche di mercato in ambito immobiliare.
È stato analizzato il mercato immobiliare ponendo la restrizione di comparare solo le proprietà nel raggio di 1 km di distanza dalla fermata MM1 di riferimento. Nella zona in questione si sono venduti 620 immobili negli ultimi 3 mesi e 2216 immobili negli ultimi 6 mesi, di caratteristiche similari (nuovi ed usati). I tempi medi di vendita dei suddetti immobili sono risultati pari a 65 giorni.
Nello specifico, analizzando gli immobili nuovi in offerta nella stessa zona, i prezzi variano da 3.100 €/mq a 4.100 €/mq. Va peraltro sottolineato che l’offerta di prodotti nuovi risulta limitata al 13% del totale. Avendo un pricing medio di 3.500 € al metro quadro, l’offerta immobiliare di G311 risulta a livello di listino altamente competitivo.
Execution Plan
G311 Green Living è un progetto immobiliare, sviluppato attraverso la creazione della società di scopo G311 Srl, e promosso e controllato dalla Vitofin. Vitofin è un gruppo di aziende immobiliari che opera da circa 40 anni nel settore immobiliare specializzata nella valorizzazione e gestione di immobili di pregio a Milano.
Il progetto G311 consiste nell’acquisto, valorizzazione e vendita di un complesso immobiliare localizzato in Via Gallarate 311 composto da due edifici residenziali di 8 piani fuori terra ciascuno, per un totale di 71 appartamenti, più una piastra interrata da cui ricavare 109 box privati.
Il tutto corredato da un’ampia area verde (“Forrest Garden”) con una forte impronta di sostenibilità. È stato già sottoscritto il contratto preliminare per la vendita dell’immobile a rustico per 7.700.000 € tra Agorà Srl e G311 Srl.
La road map previsionale risulta ben delineata e dettagliata con le principali milestones del progetto. Di seguito un estratto:
- Marzo – aprile 2020: Organizzazione societaria e raccolta fondi su Mamacrowd;
- Maggio – giugno 2020: Finanziamento bancario
- Maggio – agosto 2020: Progettazione esecutiva (architettonica, impiantistica, verde)
- Luglio 2020: Appalti di costruzione
- Agosto 2020 – febbraio 2022: Attività di cantiere
- Agosto 2020 – dicembre 2022: Marketing e vendita
- Entro gennaio 2023: liquidazione veicolo societario e rimborsi per i soci Mamacrowd
Analisi Financials Progetto
L’operazione a livello economico risulta ben strutturata. Il conto economico previsionale prevede costi per un totale di 19.234.000 €, suddivisi in:
- 7.700.000 € per l’acquisto dell’area;
- 5.962.000 € per le opere architettoniche;
- 2.878.000 € per impianti e arredi;
- 1.156.000 € per la progettazione e la gestione amministrativa;
- 930.000 € per la commercializzazione e le strategie di comunicazione;
- 608.000 € per gli oneri finanziari.
I ricavi previsionali a listino risultano di 29.340.000 € che con l’applicazione di sconti (base e extra) arrivano a 27.420.400 €.
Il margine lordo dell’operazione risulta pari a 8.186.400 € a cui vanno sottratti gli oneri fiscali (IRES + IRAP) pari a 2.210.328 €, per tendere ad un utile stimato di 5.976.072 €.
Il progetto sarà finanziato attraverso il capitale dei promotori per 1.6 milioni di euro che rappresentano l’8% dell’operazione, 4.4 milioni di euro raccolti tramite equity crowdfunding, 10 milioni di euro di leva bancaria e 3.3 milioni di euro circa di prevendite degli appartamenti.
Da sottolineare che secondo le stime del business plan, il Break Even Point per l’investitore è raggiungibile con la vendita del 70% degli immobili.
Exit strategy e tipologia delle quote offerte
La liquidazione della società di scopo G311 Srl e il rimborso degli investitori in equity Crowdfunding è stimata a 30 mesi dal rogito per l’acquisto dell’area oggetto del progetto immobiliare. I sottoscrittori posono scegliere tra due tipologie di quote, le quote B e le quote C, le quote A invece sono riservate ai promotori del progetto.
Le quote B sono per gli investitori che sottoscrivono più di 100.000 €. Le quote C sono per gli investitori che investono una cifra compresa tra i 500 € (Ticket minimo) e 100.000 €.
Ai detentori delle quote B spetta un ritorno del 19% + un premio del 3% per un 22% complessivo. Ai detentori delle quote C spetta un ritorno del 19%.
Entrambe le quote hanno diritto ad uno stop loss: nel caso di insufficienza di utili tale da garantire un ritorno di almeno il 22% (quote «B») e 19% (quote «C»), gli utili dell’operazione verranno distribuiti prima ai soci «B» e «C» di pari passo, fino a raggiungere il ritorno rispettivamente del 22% e del 19%, e poi inseguito ai detentori delle quote A.
