Come altre tipologie di crowdfunding, il real estate crowdfunding è frutto della crisi finanziaria del 2008, che ha determinato per le PMI italiane la difficoltà di avere fondi dalle banche e dalle società finanziaria.
In particolare, il real estate crowdfunding è una categoria del crowdfunding specializzata nel settore immobiliare. È la possibilità, da parte della folla (crowd) di finanziare (funding) progetti immobiliari (real estate) commerciali o residenziali attraverso piattaforme internet di gestori autorizzati dalla Consob. L’obiettivo del real estate crowdfunding è il finanziamento di un progetto per acquistare, ristrutturare o costruire un bene immobile, che sarà poi venduto o affittato.
Il real estate crowdfunding nel mondo
È una modalità di raccolta di fondi online che è nata nel 2012 negli Stati Uniti. Anche se si può considerare un settore ancora da sviluppare, le piattaforme di Real Estate Crowdfunding sono leader a livello mondiale con volumi in crescita: nel 2018 si sono raccolti quasi 7.5 miliardi di dollari, contro i 2.1 miliardi di euro in Europa. In Italia, il real estate ha uno sviluppo abbastanza recente, ma i volumi sono in crescita: tra giugno 2018 e giugno 2019 la raccolta complessiva ha superato i 15 milioni di euro.
Come funziona il real estate crowdfunding
Come per tutte le altre tipologie, il real estate crowdfunding si basa su tre elementi essenziali:
- Lo sponsor, cioè la società che propone il finanziamento
- La piattaforma che raccoglie i progetti immobiliari e li presenta agli investitori
- Gli investitori in cerca di progetti da finanziare.
Il real estate crowdfunding si differenzia dalle altre tipologie di crowdfunding perché è stato ideato per ottenere denaro per i progetti immobiliari direttamente dagli investitori, e pertanto il suo funzionamento si basa su due modelli: l’equity crowdfunding e il lending crowdfunding. Per questo motivo le piattaforme autorizzate in Italia si basano sull’una o sull’altra tipologia, e poi ci sono anche delle piattaforme ibride in cui i progetti immobiliari si possono finanziare sia tramite il lending che tramite l’equity. Ad esempio, su di una piattaforma ibrida l’investitore può scegliere tra possibile finanziare un progetto immobiliare sia acquistando quote di capitale di una società che compra un immobile, sia partecipando ad un prestito con cui la società compra l’immobile.
Real Estate equity crowdfunding
I finanziatori sottoscrivono il capitale di rischio della società che ha lanciato il progetto immobiliare. Le ricompense possono consistere ad esempio in quote dell’affitto o in quote dei guadagni derivati dalla vendita dell’immobile.
Le società vendono quote agli investitori in base a tre modelli:
Buy to Sell
Le società acquistano delle aree edificabili (greenfield) o degli immobili, costruiscono o ristrutturano e poi le mettono in vendita.
Buy to Let
Le società acquistano degli immobili e poi li mettono in affitto, a volte dopo averli ristrutturati.
Rent to Rent
Le società affittano degli immobili o delle infrastrutture e le subaffittano.
Real Estate Lending Crowdfunding
Gli investitori partecipano al prestito per l’ipoteca di una proprietà, ricevendo in cambio un rimborso mensile o trimestrale con gli interessi.
Real Estate Crowdfunding: che cosa dice la legge?
In Italia non c’è una normativa specifica per il real estate crowdfunding, ma dato che questo tipo di finanziamento può avvenire tramite il modello equity oppure quello lending, si fa riferimento ai quadri normativi di queste tipologie.
Le piattaforme che lavorano secondo la tipologia di equity crowdfunding sono regolamentate dal 2012 in Italia, e nel corso degli anni la possibilità di fare equity crowdfunding si è estesa dalle start-up alle PMI, anche non innovative. Il real estate crowdfunding che si basa sul modello lending fa riferimento al contratto di mutuo del Codice Civile e alla Delibera 586 del 2016 della Banca d’Italia, che disciplina il social lending.
Quali sono i progetti immobiliari che si possono finanziare?
In base alla specializzazione e ai servizi offerti dalle varie piattaforme, i progetti comprendono il settore residenziale, quello commerciale, quello sociale, le infrastrutture. Le attività per cui si cerca un finanziamento tramite il real estate crowdfunding possono riguardare acquisti, ristrutturazioni, sviluppi di progetti da zero.
Real estate crowdfunding: i vantaggi di questo modello per gli investitori
Gli investitori hanno molti vantaggi, perché grazie alle piattaforme di real estate crowdfunding possono accedere al mercato immobiliare in modo rapido, diretto, e trasparente. Grazie al funzionamento online, infatti, è possibile essere aggiornati sull’andamento della campagna in tempo reale, semplicemente tramite uno smartphone o un tablet. Non è più necessario avere le conoscenze o le competenze specifiche per fare un investimento immobiliare, perché le piattaforme prevedono un servizio di gestione di tutte le fasi del progetto immobiliare.
Inoltre, rispetto ai canali tradizionali come i fondi comuni di investimento, è possibile partecipare alle offerte di progetti immobiliari online con capitali molto ridotti, con la possibilità di diversificare gli investimenti. Infatti, è possibile investire in vari tipi di progetti, o anche in diverse zone geografiche. Alcune piattaforme di real estate crowdfunding danno inoltre la possibilità di vendere le proprie quote ad altri investitori. In sezioni apposite delle piattaforme, l’investitore può pubblicare un’intenzione di vendita per le quote di progetti non conclusi, stabilendone la quantità e il prezzo.
Real estate crowdfunding: i limiti e i rischi
In Italia il real estate crowdfunding è un segmento relativamente nuovo: tra i limiti principali c’è il numero ancora limitato di progetti in cui investire e di piattaforme che se ne occupano.
Inoltre, in base al modello, sono diversi anche i rischi e i rendimenti. Le piattaforme di finanziamento immobiliare online che operano tramite il modello equity offrono dei tassi di rendimento più elevati, ma dei rischi maggiori perché il successo del progetto è legato all’andamento economico.
I progetti finanziati tramite il lending, invece, offrono un rendimento più sicuro, perché nella maggior parte dei casi gli interessi sono fissi, e di conseguenza i rischi e i guadagni minori.
